Intervention sur le plan local de l’habitat

Ci-dessous l’intervention de Benoit Foucher lors du débat concernant le plan local de l’habitat de notre communauté de commune.

Après l’adoption en 2007 du précédent plan local de l’habitat, nous nous prononçons à nouveau ce soir, 10 ans après, sur un nouveau plan local de l’habitat qui fixe les orientations en matière de logements pour les 6 prochaines années.

La crise de 2008 a marqué un démarrage difficile de la production de logements. L’importante production ces dernières années a permis néanmoins de rattraper le retard. Les objectifs du précédent PLH semblent en parti avoir été atteints.

Le diagnostic réalisé par le cabinet Cérur a permis de mettre en évidence plusieurs enjeux pour notre futur PLH. Nous souscrivons pleinement à ces enjeux, y répondre nous semble essentiel. J’ajouterai un enjeu : celui de l’économie du foncier agricole.

En tant que commune de première couronne et qui se voudrait exemplaire, nous avons une responsabilité. La responsabilité de développer une offre de logements accessible à tous, en particulier aux ménages les moins fortunés. Notre PLH doit permettre aux nombreux salariés de notre territoire de pouvoir s’y loger. Notre PLH doit prendre en compte l’économie des ressources naturelles, la transition énergétique. Enfin, notre PLH doit lutter contre l’étalement urbain et veiller à l’équilibre territorial.

À la lecture des orientations et actions du projet de PLH, le compte n’y est pas. Ce PLH ne permettra pas d’améliorer les conditions d’accès au logement pour les bas revenus. Ce PLH n’est pas solidaire et ne garanti pas l’équilibre territorial du Pays de Rennes. Ce PLH n’a pas d’ambitions suffisantes sur l’économie des ressources naturelles.

Je développerai 2 points en particulier pour illustrer mon propos:

  • les objectifs de constructions
  • la production de logements aidés

André interviendra par la suite sur la question environnementale.

Les objectifs de constructions

Le PLH prévoit un objectif de construction de 323 logements par an alors que le précédent prévoyait la construction d’un minimum de 250 logements par an, soit un objectif rehaussé de 73 logements/an. Il est vrai que l’objectif de 250 logements/an était sans Piré sur Seiche et Ossé. Mais à elle deux, elle n’aurait pas construit 73 logements supplémentaires par an.

Comment expliquer cette augmentation entre l’objectif du précédent PLH et le nouveau ? Sur quelles projections démographiques nous basons nous pour fixer ces objectifs ?

Ce chiffre de 323 logements/an n’est en réalité qu’un calcul relativement simple : l’addition de ce que chaque commune a indiqué vouloir construire. Chaque commune ayant soit repris les objectifs du précédent PLH ou bien ayant revu à la hausse ses objectifs.

Que nous dit le SCOT sur ces objectifs de production de logements ? Le SCOT qui a été approuvé en 2014 a calculé des objectifs minimums de production de logements en se basant sur une étude prospective de l’INSEE.

Cette étude a établie plusieurs scénarios de projection démographique à l’horizon 2040 sur l’aire urbaine de Rennes. De cette étude, les élus ayant participé à l’élaboration du SCOT ont retenu le scénario dit « haut ». Un scénario où il est probable que le nombres d’habitant prévu soit inférieur. Le SCOT a donc calculé le nombre d’habitants supplémentaires à l’horizon 2030 sur le Pays de Rennes en se basant sur ce scénario, soit 86 000 habitants supplémentaires.

De ce chiffre, il a ensuite calculé le nombre de logements à produire, en tenant compte bien évidemment des phénomènes de décohabitation et de démographie naturelle… soit un objectif de construction de 5 000 logements/an à l’échelle du Pays de Rennes.

Cet objectif est ensuite repartit selon le poids de chaque communauté de commune (en date de 2012) et c’est ainsi que le SCOT donne pour objectif à notre communauté de commune de produire un minimum de 197 logts/an soit 126 logts/an de moins que l’objectif fixé dans le PLH étudié ce soir.

Le PLH de la métropole Rennaise reprend l’objectif du SCOT. Pourquoi donc fixons nous un objectif supérieur ?

Nous ne pouvons fixer des objectifs en ne regardant que le passé, sans même regarder ce que nous réserve l’avenir et sans même ne pas prendre en compte les objectifs affichés du SCOT. Nous devrions au minimum justifier un tel écart.

Construire plus de logements que ce qui est vraiment nécessaire, c’est prendre le risque d’un déséquilibre territorial où les communes les plus attractives seront les gagnantes et les autres les perdantes. Construire plus que nécessaire, c’est aussi consommer trop de foncier agricole alors même qu’à Noyal, ce foncier est fortement contraint par la présence de la RN157 et des communes alentours.

Consommer des terres agricoles pour construire du logements n’est pas souhaitable et reste malheureusement à ce jour la seule option qui est envisagée pour les 10 ans à venir. Notre commune n’a pas fait preuve d’anticipation pour mettre en place des opérations de renouvellement urbain sur les précédentes mandatures. Il me semble donc important qu’aujourd’hui nous fixions des objectifs de construction raisonnables, ceux du SCOT, afin de limiter l’étalement urbain et en attendant de pouvoir enfin entreprendre des opérations de renouvellement urbain.

Venons en au second point.

La part de production de logements aidés dans les nouvelles constructions

Edmond Hervé lors du débat sur le PLH de Rennes Métropole en 2005 rappelait « que le marché sait produire ce qui se vend et non pas ce dont la population, dans sa diversité a besoin».

Le PLH qui nous est présenté ce soir prévoit que nous produisions 17 % de logements aidés à l’échelle de la Com’Com. C’est une augmentation de 2 % par rapport au précédent PLH. Une augmentation qui s’explique par l’obligation pour Châteaugiron de passer à une production de 25 % de logements aidés, une obligation du SCOT.

Avec seulement 6 % de logements sociaux sur son territoire, il est temps pour la commune de Châteaugiron de commencer à construire un peu plus de logements aidés. Notre commune est, elle, à un peu plus de 12 % de logements sociaux (chiffre de 2011).

À Noyal, l’objectif de 14 % de logements aidés est insuffisant et il n’est pas compatible avec les orientations du SCOT. En effet, concernant la production de logements aidés, le SCOT indique (page 59 du DOO) :

Un minimum de 25 % de logements aidés (logements locatifs sociaux et logements en accession sociale) est à atteindre pour le Cœur de métropole, les Pôles structurants de bassin de vie et les Pôles d’appui au Cœur de métropole.

Les Pôles d’appui de secteur prévoient également une part significative de logements aidés qui trouvera sa traduction dans les politiques locales de l’habitat.

Nous sommes pôles d’appui de secteur et nous devrions donc produire une part significative de logements aidés, 14 % n’est pas « significatif ». Avec un tel objectif, nous passerons d’un parc de logements sociaux de 12 % en 2011 à un parc de 12.77 % en 2030… soit un gain de moins d’un point.

Ce taux de 14 % est aussi inférieur au taux de 17 % et 19 % de Domloup et Servon-sur-Vilaine. Même s’il est vrai que ces 2 communes accusent un retard important sur le nombre de logements aidés dans leur parc de logements, au vu de notre niveau de polarité, nous devrions produire une part plus importante de logements aidés.

Si nous regardons ce que font nos voisins de première couronne, et alors même que leur bassin d’emplois et inférieur au notre, on constate une toute autre politique en matière de logements.

À Acigné, c’est une production de 60% de logements aidés qui est prévue (25 % en locatif social, 15 % en accession sociale, 20 % en produits régulés type PLS), à Brécé c’est 50%. En 2030, Acigné devrait de rapprocher d’un parc de logements sociaux de 25 % (objectif SRU).

Sur les 14 % de logements aidés, nous prévoyons de construire 50 % en accession sociale, 25 % en PLAI et 25 % en PLUS. Pourquoi un pourcentage plus important en accession sociale et pourquoi les produits régulés type PLS (loyer intermédiaire) sont absents ?

Comment fonctionnerons nos écoles si nous ne mettons pas en place aujourd’hui une politique plus ambitieuse de logements aidés ? Comment comptons nous réduire les déplacements si nous ne permettons pas aux salariés de vivre sur la commune où ils travaillent ? Ne craignez vous pas un phénomène de gentrification (« embourgeoisement urbain ») ? Aujourd’hui seul 16 % des ménages vivant sur notre territoire ont les moyens d’acquérir une maison neuve (20 % une maison ancienne)… un appartement n’est lui accessible à l’acquisition que pour 47 % des foyers. Cela devrait nous faire réfléchir.

Les propositions

Nous n’avons pas pu participer à l’élaboration de ce PLH. Il y aurait là aussi beaucoup à dire sur la méthode. Cependant, permettez moi de finir mon intervention sur quelques propositions. Des propositions qui auraient pu nous permettre de voter pour ce projet de PLH :

  • fixer un objectif de construction de 197 logements/an conformément à l’objectif du SCOT. Répartir cet objectif selon le niveau de polarité des communes et leurs poids,
  • un objectif de construction d’au moins 40 % de logements aidés sur notre commune afin de s’approcher d’un parc de 20 % de logements sociaux en 2030 (PLAI, PLUS, PLS, PLI),
  • minorer le coût du foncier pour les bailleurs sociaux sur les opérations d’urbanisation sur lesquels nous maîtrisons le foncier,
  • fixer un objectif de construction de logements passifs,
  • encourager la construction en matériaux bio-sourcés (bois, chaux-chanvre, etc),
  • compléter le portage foncier de l’EPFB par des aides à l’emprunt afin d’aider l’acquisition de biens se situant en dehors du périmètres d’action de l’EPFB,
  • associer plus largement les citoyens dans les opération d’aménagements

Conclusion

Vous l’aurez compris ce projet PLH ne nous satisfait pas et pour de nombreuses raisons pour lesquelles nous aimerions vous entendre. Lors de sa présentation en conseil communautaire, il a été noté que ce projet avait fait l’objet d’un large consensus. Comment aurait-il pu en être autrement avec si peux d’ambitions ? Nous voterons donc contre cette délibération. Nous devons prendre plus de temps pour revoir les objectifs du projet.

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